Články - Co se skrývá za předraženými nemovitostmi?


Co se skrývá za předraženými nemovitostmi?

15.09.2007

Co odradí zájemce od koupě předražených realit, není pokaždé hmatatelně fyzický problém. Zdravý rozum říká, že pokud se nedaří nemovitost prodat, tak s ní v zásadě musí být něco špatného. To je pravda a o to více, jestli se nemovitost nachází v žádané lokalitě. Důvody však nejsou pokaždé jen špatná kondice nemovitosti nebo lokality, ve které se nachází. Důvod číslo jedna, proč se jinak atraktivní nemovitost neprodá, je její cena. Nemovitosti, které jsou hodně předražené, se často neprodají vůbec. Proč? Protože zájemci nejsou ochotni zaplatit požadovanou cenu.



Proč zájemci nejsou ochotni udělat nabídku na předražené nemovitosti?

  • nechtějí urazit prodávajícího. Je proti lidské povaze nabídnout prodávajícímu podstatně méňe než jeho požadovanou cenu. Je to urážející pro prodávajícího a trapné pro kupujícího.
  • zájemci se mylně domnívají, že prodávající ví o tom, že jeho nemovitost je předražená. Veří tomu, že pokud by prodávající byl ochoten snížit cenu, tak by to jednoduše už udělal.
  • kupující se také domnívají, že prodávající již odmítnul několik nízko mířených nabídek a čeká, že se objeví nějaký zájemce, který bude ochoten nabídnout plnou cenu. Pravda je taková, že mnohdy prodávající nedostane nabídku vůbec žádnou.


Jak poznáte předraženou nabídku?

...Nejsnažší cestou je se zeptat Vašeho makléře na průměrný počet dnů na trhu (DOM) pro podobné nemovitosti a lokalitu, kde plánujete nemovitost koupit. Také ho požádejte, aby Vám vytiskl všechny reality, které jsou na trhu déle než průměrný DOM.
POZNÁMKA: *DOM (angl. "days on market"): počet dnů, kdy je nemovitost aktivně nabízena v různých médiích do doby, než je zařazena mezi “rezervované” reality. U těchto nemovitostí již prodávající akceptoval nabídku kupujícího, ale transakce jěště nebyla dokončena. Příklad: průměrný počet dnů na trhu v Praze většinou spadá pod 30 dnů.
...Pokud se Váš realitní makléř dobře vyzná v okolí, pak je pravděpodobné, že už absolvoval několik prohlídek těchto nemovitostí. Požádejte ho, aby Vám sdělil svůj názor, které z těchto nemovitostí jsou podle něj předražené. Je zajímavé zjistit, že realitní makléři se neradi dotazují prodávajícího na správnost požadované prodejní ceny, protože také nechtějí prodávajícího urazit. Makléři jsou také jen lidé, takže se může stát, že při odhadování ceny nemovitosti pro prodávajícího udělají chybu. Nakonec si ale pamatujte, že je to vždy prodávající, kdo si stanovuje konečnou prodejní cenu nemovitosti.


Proč by měl prodávající snížit cenu předražené nemovitosti?

...Manželský pár, který koupil dům na obrázku, si pokládal stejnou otázku. Tento dům byl na prodej za cenu 5,9 mil Kč skoro 3 měsíce. Oproti podobným nemovitostem v této oblasti byla cena téměř o 1 mil Kč nadsazená. Nemovitost se nacházela v oblasti, kde poptávka převyšovala nabídku, bylo tedy pravděpodobné, že by se za uvedenou cenu prodal.

...Protože však trh s nemovitostmi časem v této oblasti začal být méně agresivní, zájem o koupi nemovitostí rapidně klesal. Majitelé se navíc odstěhovali hned po zveřejění nabídky, takže dům zůstal prázdný a neobydlený. Manželský pár, který byl dostatečně motivován a zdůraznil prodávajícímu momentální podmínky na trhu. Tento pár byl ochoten nabídnout 3,9 mil Kč, což bylo o třetinu méně, než původní cena. Jejich nabídka byla jedinou, kterou měl prodávající na stole.

...K tomu aby tento pár udělal jejich nabídku prodávajícímu více atraktivní, potvrdili mu, že mají skoro celou částku k dispozici na účtech. Navíc mu předložili seznam podobných nemovitostí z okolí, které se prodaly za střízlivější cenu. V tomto případě to stačilo na to, aby majiteli dokázali, že jejich nabídku myslí vážně a brzy nato podepsali smlouvu.

...Co tedy z našeho případu vyplývá? Na trhu se skrývají desítky až stovky předražených nemovitostí. Nepřejděte je jen mávnutím ruky, právě tímto můžete dávat sbohem svému vysněnému domovu.



Poznámka na závěr: Po tom, co se tato transakce uzavřela, realitní kancelář zveřejnila konečnou prodejní cenu této nemovitosti. Hned na druhý den zavolala realitnímu makléři nespokojená klientka, která si předtím také prohlédla tento dům. Dožadovala se vysvětlení, jak je možné, že se nemovitost prodala o třetinu levněji. Také si postěžovala, že kdyby věděla, že by majitel byl ochoten jít z cenou tak moc dolů, nabídla by mu dokonce o 300 tis. více. Jedinou otázkou zůstává, proč to tedy neudělala?


pošli na vybrali.sme.sk
TOPlist