Články - Jak nakupovat nemovitosti od developera


Jak nakupovat nemovitosti od developera

12.12.2007

Pokud chcete koupit byt nebo dům od developera, pak je pravděpodobné, že nemovitost je zatím pouze na papíře. To je všeobecný problém všech východoevropských států, kde poptávka po nemovitostech převyšuje nabídku. Také u nás je převážná většina novostaveb a developerských projektů financována ze zdrojů klientů a hypoték. Proč ale platit za něco, co neexistuje, a vystavovat se tak značnému riziku, že o peníze přijdeme? Tento článek Vám poradí, jak koupit nemovitost od developera a nepřijít při tom o nervy a peníze.

Vyberte si renomovanou společnost

...  V České Republice dnes působí kolem stovky developerských společností a každý týden přibývají nové. Zahrnují obrovské nadnárodní koncerny, které ovládají trh ve velkých městech jako Praha, Brno a Ostrava. Najdou se ale mezi nimi i menší regionální firmy, jejichž portfolio tvoří jen pár bytů či domů. Jak si tedy vybrat toho správného developera? Nejlogičtější by se zdálo vybrat si velkou firmu, která má za sebou mnoho let zkušeností. To je pravda, ale může se také stát, že u velkých firem přístup k jednotlivci klesne jen na tu nejnutnější úroveň, zatímco malé firmy se snaží dávat na klienta větší důraz. Proto ještě předtím, než se zavážete dát někomu Vaše peníze, vyhledejte si o dané firmě co nejvíce informací.

Kde získat kvalitní informace o developerovi

...V dnešní době se nejlepším řešením samozřejmě stává internet. Žádný z developerů totiž nemá nástroje, jak z internetu odstranit pro ně nežádoucí reference. Pokud jste si tedy již vybrali Váš byt či dům, nastává čas zjistit co nejvíce o jeho staviteli. Nejvhodnějším zdrojem však nejsou oficiální webové stránky developerské společnosti, nýbrž diskusní fóra a reference, které najdete mimo oficiální webové stránky dané společnosti. Další možností může být osobní návštěva klientů, který již od developera byt či dům koupili a zeptat se tak rovnou na jejich zkušenosti s developerem. Nemějte z toho strach, mít informace z první ruky se vždy hodí, a o to více, pokud Vám jde doslova o střechu nad hlavou. Pokud se ale neumíte na základě získaných informací rozhodnout, ujistěte se, že smlouva je na Vaší straně.

Jednostranné smlouvy jsou oblíbenou praktikou developerů

...Pokud každý týden nepodepisujete miliónové smlouvy, podpis na Vaší kupní smlouvě se stane tím nejdůležitějším krokem pro Vás a Vaši rodinu. Proto bychom obsahu smlouvy měli věnovat patřičnou pozornost. Dobrý pozor si dejte zejména na jednostranné smlouvy, které vyhrazují práva a nezaručují povinnosti developera. Pokud například smlouva neobsahuje stanovení přesného data kolaudace nemovitosti, pak je tato smlouva pro Vás, jako pro klienta, bezcenná.

...Zaměřte se také na formulace typu: “developer se zavazuje zahájit kolaudační řízení předmětných nemovitostí uvedených ve smlouvě do data XY.” Tato formulace neudává pomyslné datum kolaudace, avšak jen datum, do kdy musí developer poskytnout předběžné podklady stavebnímu úřadu. Od tohoto data můžou uplynout měsíce i roky do doby, než bude nemovitost zkolaudována a tedy i obyvatelná. Dalším náznakem jednostrannosti kupní smlouvy může být například neuvedení sankce v případě, že developer nedokončí stavbu včas. Pokud kupní smlouva obsahuje sankce pro Vás, pak by také měla obsahovat sankční postupy pro developera.

...I tyto zdánlivé maličkosti přispívají k tomu, že se budete jen těžko dovolávat spravedlnosti, když něco půjde špatně. Proto nezapomeňte konzultovat smlouvu s právním poradcem. Jako klient máte navíc právo obdržet kopii smlouvy k prostudování ještě před jejím podpisem. Využijte tedy tuto možnost a nenechte se napálit.

Pozor na výhodnost klientských změn

...Předpokládejme, že jste již podepsali oboustranně výhodnou kupní smlouvu a dostali jste se do pozice, kde můžete provádět takzvané klientské změny. Klientské změny patří mezi nástroje developera, jak od zákazníka získat další peníze. Málokomu totiž vyhovuje architektonický návrh bytu nebo domu a klient vždy najde něco, co se dá změnit nebo vylepšit. Většina zákazníků proto o tyto klientské změny požádá. Pokud do procesu stavby nemovitosti se svými změnami vstoupíte včas, můžete provádět i stavební úpravy, jako například rušení či naopak přidávání příček, změny rozvodů vody nebo elektřiny a pod.

...Pokud rozestavěnost už však tyto změny neumožňuje, developer Vám nabídne alespoň změnu vnitřního vybavení nemovitosti. Můžete se spokojit se standardním vybavením, nebo přejít na tzv. “nadstandard”. Všichni developeři pak mají nasmlouvané dodavatele těchto nadstandardních materiálů, mnohdy ne za zrovna výhodnou cenu. Proto je potřeba si nejprve porovnat ceny, za jaké různí dodavatelé materiály nabízí, a na základě jejich výhodnosti se rozhodnout. Developer si účtuje nejen materiál a práci, poplatek také zaplatíte za pouhou žádost na provedení klientských změn. Ještě předtím, než cokoliv změníte, musíte developerovi zaplatit několik tisíc korun za to, že Vám změny povolí. Poté už je jenom na Vás, co a v jaké míře změníte. Při nákupu nemovitostí od developera se tedy informujte, co standardní výbava obsahuje a co ne, případné změny Vás totiž mohou vyjít až na několik set tisíc.

...Můžete se také rozhodnout, že žádné klientské změny nebudete provádět a vnitřní vybavení nemovitosti si pak sami upravíte po předání do užívání, což je mnohdy výhodnější a práce navíc probíhají pod Vaším neustálým dozorem.


Předáním nemovitosti starosti nekončí

... I když už máte v ruce klíče od Vašeho nového bytu či domu, starosti nekončí. U nových projektů, které nebyly nikdy předtím realizovány a obydleny, se může vyskytnout mnoho závad. U bytů se často setkáváme s nedostatečným odhlučněním od vedlejších bytů, nedostatečnou kapacitou výtopných těles, nadměrným rosením oken atd.

...U nových domů může nastat tzv. “sedání” stavby, což se následně projeví opadáváním kachliček a výskytem trhlin na zdech. Proto je na každou novostavbu zákonem stanovená minimální záruční lhůta v délce trvání dvou let, kdy si můžete nárokovat odstranění všech závad, které se případně vyskytnou. Závady většího charakteru (tekoucí střecha, špatná okna) se bohužel často projeví až po více než dvou letech, což by mohlo být způsobeno použitím nekvalitních a levných materiálů. V tom případě Vám již však nezbude nic jiného, než financovat opravy z vlastní kapsy.


...Závěrem je nutno říci, že ne všichni developeři a nemovitosti se budou chovat výše popsaným způsobem. Účelem tohoto článku je připravit Vás na důležité rozhodnutí, jakým je právě nákup nemovitosti.

pošli na vybrali.sme.sk
TOPlist